在最近的幾年時間里，很多物業(yè)等相關(guān)的管理行業(yè)始終和是消費者或者業(yè)主處在一個消費定價與業(yè)主需求矛盾日益增長的階段中，一般來說企業(yè)用于常規(guī)服務(wù)費用的開支在不斷的提高，也只有依靠收取管理費等相關(guān)的費用來進行維持物業(yè)公司。

一、內(nèi)部收益率的計算步驟

(1)、凈現(xiàn)值和現(xiàn)值指數(shù)的計算

凈現(xiàn)值是指項目壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的資金流入量和流出量的差額,按照規(guī)定的折現(xiàn)率折算為項目實施初期的現(xiàn)值。因為貨幣存在時間價值,凈現(xiàn)值的計算就是要把投資折成終值與未來收入進行比較,可以運用銀行計算終值的方法計算現(xiàn)值(也就是銀行的貼現(xiàn)),得出其計算公式:NPV=F/(1+i) n(其中F為終值、NPV為現(xiàn)值、i為折現(xiàn)率、n為時期。) 凈現(xiàn)值計算的關(guān)鍵是確定折現(xiàn)率,一般而言,投資收益率最低就是銀行利率,銀行利率相當(dāng)于貨幣的時間價值,也是進行投資的最低機會成本, 最初測試折現(xiàn)率時,宜采用當(dāng)時一年期銀行的存款利率。

例如:某物業(yè)公司為適應(yīng)轄區(qū)業(yè)主的需要以10萬元投資一個新服務(wù)項目,在實際經(jīng)營的過程中,第一年扣除各種費用后的純利潤為0.1萬元,第二年扣除各種費用后的純利潤為0.2萬元,二年后以11萬賣出,求該項目的凈現(xiàn)值?

假如:一年期銀行的存款利率為5%,設(shè)定為折現(xiàn)率,各年收益的現(xiàn)值和為:

0.1×1/1+0.05+0.2×1/(1+0.05) 2 +11×1/(1+0.05) 2=10.2536萬元。

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凈現(xiàn)值為收益現(xiàn)值總額減投資現(xiàn)值, 現(xiàn)值指數(shù)=收益現(xiàn)值總額/投資現(xiàn)值。

凈現(xiàn)值,即:10.2536-10=0.2536萬元; 現(xiàn)值指數(shù),即:10.2536/10=1.025。

我們可以得出這樣的結(jié)論:

凈現(xiàn)值大于0,現(xiàn)值指數(shù)大于1,說明該項目投資可行。

二、內(nèi)部收益率計算中的要點

1、要合理確定低折現(xiàn)率i1 和高折現(xiàn)率i2,先設(shè)定一個折現(xiàn)率,如果所得凈現(xiàn)值不是接近于零的正數(shù),就要試用更高或更低的折現(xiàn)率,使求得的凈現(xiàn)值為接近于零的正數(shù),從而確定低折現(xiàn)率i1,在i1的基礎(chǔ)上,繼續(xù)增高折現(xiàn)率,直到找到一個接近于零的負(fù)數(shù)凈現(xiàn)值,確定高折現(xiàn)率i2。

2、為保證內(nèi)部收益率計算的準(zhǔn)確,低折現(xiàn)率i1和高折現(xiàn)率i2之差不應(yīng)大于5%。

3、使用的數(shù)據(jù)如:銀行利率、通貨膨脹率、行業(yè)利潤率、預(yù)期收益率等要通過多方調(diào)查論證,盡量使用最新的、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。

在項目經(jīng)營的過程中也要對每年的收益進行跟蹤,如果與預(yù)測內(nèi)部收益率的實際收益相差很大,已經(jīng)顯露虧損的跡象,企業(yè)應(yīng)該大膽收縮,及時出售效益差的項目,保證主業(yè)的經(jīng)營。

內(nèi)部收益率作為投資項目效益重要的評價指標(biāo),但它不是唯一的判別指標(biāo),它表明的只是一個比率,不是絕對值,也有它的自身的優(yōu)缺點和局限性,在實際估算中,還應(yīng)與其他相關(guān)指標(biāo)結(jié)合起來運用,才能保證項目估測的結(jié)果更為全面合理。

總之,在履行《物業(yè)管理服務(wù)合同》的同時,物業(yè)管理企業(yè)能夠建立完善的風(fēng)險預(yù)測防范體系,充分利用自身在地緣、人緣以及品牌等方面的優(yōu)勢,不斷擴大收入渠道,解決企業(yè)經(jīng)營的虧損問題,就一定能使物業(yè)管理成為真正的“朝陽”產(chǎn)業(yè)。