因?yàn)楦鞣N原因，想把房子賣(mài)掉的住戶(hù)正在日漸增多。在亞運(yùn)村北部居住的閆先生就想賣(mài)掉兩年前用公積金貸款買(mǎi)的一套房。閆先生本想，只要買(mǎi)主的資信通過(guò)銀行審核，再將房子重新評(píng)估一下，和買(mǎi)主辦個(gè)“轉(zhuǎn)貸款”手續(xù)，房子就可以賣(mài)出去了。但到律師事務(wù)所一咨詢(xún)，律師的回答是否定的，因?yàn)殂y行不會(huì)給他辦理轉(zhuǎn)貸手續(xù)，除非還清全部貸款，解除了抵押手續(xù)，閆先生才能自由處置自己的房子。這下，閆先生犯難了：如果有資金有能力還清貸款，我還要轉(zhuǎn)貸賣(mài)房干什么呢？按揭房可以賣(mài)嗎？

那么，在貸款沒(méi)還清之前，房子能不能賣(mài)掉？貸款購(gòu)房者還不起貸款了怎么辦？房主的銀行按揭可以轉(zhuǎn)讓到要買(mǎi)房的人手里嗎？

按揭房可以賣(mài)嗎？貸款買(mǎi)的房賣(mài)不出去成“瓶頸”

眼下像閆先生這樣急需處理貸款買(mǎi)房的情況很多。據(jù)北京煒衡律師事務(wù)所王衛(wèi)東律師介紹，他們事務(wù)所每天都要接待很多前來(lái)咨詢(xún)此類(lèi)問(wèn)題的人，而他們給出的回答也只能是目前在北京還幾乎沒(méi)有可能辦理。各家銀行都沒(méi)有開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，按揭處理上，必須一次性付清所有款項(xiàng)，才能進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)。王律師介紹說(shuō)，因償還能力遇到問(wèn)題或者想通過(guò)轉(zhuǎn)讓達(dá)到改善住房條件以及以投資為目的購(gòu)房者是目前最需要“轉(zhuǎn)按揭”服務(wù)、對(duì)此呼聲最大的群體。

按揭房可以賣(mài)嗎？據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇和房產(chǎn)價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升，目前北京的購(gòu)房大軍里，以投資為目的的購(gòu)房者的比例更是日漸加大。其中不少人的投資依賴(lài)于向銀行借款。但是，由于“金融通道”不通暢，在房子到手后，絕大多數(shù)人只能通過(guò)房屋出租獲取收益。即使所購(gòu)住房?jī)r(jià)格暴漲，也難以脫手變現(xiàn)。

而另外的情況就是，因工作變動(dòng)而償還不起銀行貸款的，或者想通過(guò)轉(zhuǎn)讓現(xiàn)有住房拿到現(xiàn)金從而購(gòu)買(mǎi)更合適房屋以便進(jìn)一步改善住房條件的。隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，個(gè)人購(gòu)房已成為主流，其中絕大部分購(gòu)房人是申請(qǐng)住房貸款。在還貸期中，購(gòu)房人很可能會(huì)碰到因收入、家庭等方面的變化而須將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出售的情況。如果沒(méi)有轉(zhuǎn)按貸款，購(gòu)房人就只能等到還貸期結(jié)束或籌集現(xiàn)款提前歸還貸款后才能轉(zhuǎn)讓。

對(duì)北京的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)能否改變這一事實(shí)已是幾多歡喜幾多愁的事了。如果能夠通過(guò)轉(zhuǎn)讓貸款來(lái)獲得直接利益當(dāng)然是歡天喜地，但眼前購(gòu)房者最發(fā)愁的恐怕是如何才能轉(zhuǎn)讓出去的問(wèn)題。因?yàn)槭聦?shí)上還存在著一個(gè)銀行不予辦理的巨大“瓶頸”。而疏通這一“瓶頸”的“藥方子”，就在于銀行提供住房貸款轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，從而給購(gòu)房者帶來(lái)最大的交易方便。

按揭房可以賣(mài)嗎？“轉(zhuǎn)按揭”看似一條坦途

個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限、或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售、或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡(jiǎn)稱(chēng)“轉(zhuǎn)按”，延長(zhǎng)原借款期限的稱(chēng)為“加按”，變更抵押物稱(chēng)為“換按”。

中國(guó)建設(shè)銀行的孫處長(zhǎng)在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)是國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家和港、澳、臺(tái)地區(qū)普遍采用的一項(xiàng)購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)。它的實(shí)質(zhì)就是已購(gòu)房產(chǎn)的借款人主體的變更。這意味著購(gòu)房人在未還清住房貸款時(shí)，可以賣(mài)出該房屋，而買(mǎi)入該房產(chǎn)的人，可向銀行申請(qǐng)二手房購(gòu)房貸款。“買(mǎi)賣(mài)”兩訖后，該房產(chǎn)的借款人就從前一個(gè)購(gòu)房人變更為現(xiàn)購(gòu)房人。

按揭房可以賣(mài)嗎？從法律上看，“轉(zhuǎn)按揭”的操作沒(méi)有問(wèn)題。據(jù)煒衡律師事務(wù)所的王衛(wèi)東律師介紹，只要銀行同意，銀行或公積金管理中心對(duì)新買(mǎi)主進(jìn)行資信審核后，再讓原來(lái)的買(mǎi)房人和新買(mǎi)主到有關(guān)部門(mén)進(jìn)行購(gòu)房合同、借款合同和抵押權(quán)的變更就行。

貸款應(yīng)在銀行辦理，那么“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)不能開(kāi)展，是不是銀行方面存在什么問(wèn)題呢？

孫處長(zhǎng)表示，購(gòu)房者為了改善居住條件賣(mài)舊買(mǎi)新，只要找好買(mǎi)主，銀行方面應(yīng)該是可以提供貸款的。這實(shí)際上就是前一購(gòu)房人的債務(wù)轉(zhuǎn)移。

既然銀行方面沒(méi)有問(wèn)題，那么為什么還不能辦理呢？

目前，買(mǎi)房人在申請(qǐng)貸款買(mǎi)房的時(shí)候，大都選用開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保加抵押的方式，即買(mǎi)房人在辦完產(chǎn)權(quán)證后，在還款期間，把產(chǎn)權(quán)抵押給了銀行。原購(gòu)房者向銀行貸的款還沒(méi)到期就想賣(mài)房，那么與銀行簽訂的合約并沒(méi)解除。作為抵押權(quán)人，銀行要求買(mǎi)房人還清貸款、解除抵押合同后再重新進(jìn)行交易辦理相關(guān)合同。手續(xù)繁瑣并不是銀行不能做“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)的根本原因。當(dāng)前最急迫的問(wèn)題是手續(xù)如何銜接，也就是原購(gòu)房貸款合同的解除與新的購(gòu)房貸款合同的簽訂如何銜接。

按揭房可以賣(mài)嗎？“擔(dān)保人”扼住“要塞”

這就是說(shuō)，目前的核心問(wèn)題是銀行以及購(gòu)房者如何與房管部門(mén)的產(chǎn)權(quán)登記銜接上。

“轉(zhuǎn)按揭”在法律上沒(méi)有任何問(wèn)題，新的買(mǎi)房人只要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格資信審查，銀行確認(rèn)其有償付能力，通過(guò)債務(wù)轉(zhuǎn)移，將負(fù)債人變更，銀行可以先給出轉(zhuǎn)讓貸款的承諾，買(mǎi)賣(mài)房屋的雙方就可以到房管部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

但此時(shí)又遇到一個(gè)障礙：誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)保？

只有過(guò)戶(hù)以后，新的買(mǎi)房人才能辦理銀行抵押貸款。在到房管部門(mén)進(jìn)行長(zhǎng)達(dá)近三個(gè)月時(shí)間的產(chǎn)權(quán)辦理、過(guò)戶(hù)登記這段時(shí)間里，誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)保。原貸款買(mǎi)房人在沒(méi)有拿到現(xiàn)金的情況下，當(dāng)然不放心將自己的房子過(guò)戶(hù)給新的買(mǎi)房人，新買(mǎi)房人也存在同樣風(fēng)險(xiǎn)。而銀行方面也相應(yīng)承擔(dān)“轉(zhuǎn)按揭”風(fēng)險(xiǎn)。新的買(mǎi)房人首付到位、各種審核通過(guò)，銀行按新規(guī)定就應(yīng)該給新的買(mǎi)房人發(fā)放貸款，并同時(shí)解除原來(lái)買(mǎi)房人的抵押合同，但在新買(mǎi)房人辦抵押登記手續(xù)之前，誰(shuí)來(lái)給他做擔(dān)保？另外，能不能進(jìn)行跨行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，也就是新的買(mǎi)房人能否將住房貸款轉(zhuǎn)到另一家銀行繼續(xù)辦理，這都是亟待解決的問(wèn)題。

為此，有專(zhuān)家呼吁應(yīng)該建立相應(yīng)的大家都信任的中介機(jī)構(gòu)，來(lái)為各方提供擔(dān)保。但在目前社會(huì)資信制度還不健全的情況下，銀行的風(fēng)險(xiǎn)顯然還是很大。